山东省青岛市人民政府办公厅


青政办发〔2005〕28号
关于印发《青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法》的通知（二○○五年六月二日）


各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：
　　现将《青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法》印发给你们，望认真贯彻执行。




青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法


　　第一条　为了提高商品房交易信息的透明度，规范商品房销售行为，保障交易公平公正，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本市行政区域内新建商品房的认购、销售(包括预售和现售，下同)，均应当按照本办法规定进行合同网上备案和登记。
　　第三条　市国土资源和房屋管理局负责全市商品房销售合同网上备案和登记的行政管理工作。
　　市房地产交易中心和各县级市及崂山区、城阳区、黄岛区房产管理部门所属的商品房销售合同备案和登记机构（以下简称备案和登记机构）按照职责分工负责辖区内商品房销售合同网上备案和登记的具体工作。
　　第四条　市国土资源和房屋管理局和各县级市及崂山区、城阳区、黄岛区房产管理部门在审批商品房预售许可证时，应当将房地产开发企业的识别卡移交给备案和登记机构办理网上用户认证。
　　未经预售直接现售商品房的，备案和登记机构应当在受理新建商品房房地产权属证明和房地产开发企业的识别卡后，按照规定办理网上用户认证。
　　第五条　对取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权属证明的房地产开发企业，备案和登记机构应当通过网上操作系统，即时公布下列信息：
　　(一)商品房预售许可证或者新建商品房权属证明；
　　(二)商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图；
　　(三)商品房的楼盘表，包括总的单元(套)数，以及每单元(套)的部位、结构、面积等测绘结果；
　　(四)商品房项目概况、配套设施及公共配套情况；
　　(五)房地产抵押、查封等权利限制情况；
　　(六)商品房销售合同的示范文本；
　　(七)商品房拟销售价格。
　　第六条　本办法第五条第（六）项规定的商品房销售合同的示范文本采用国家、省、市工商行政管理部门和建设行政主管部门制定的商品房买卖合同文本。
　　房地产开发企业需要使用自制的商品房销售合同格式条款(包括补充的格式条款)的，应当在依法办理有关手续后，即时提交给备案和登记机构变更网上的合同文本。
　　第七条　本办法第五条第(七)项规定的商品房拟销售价格，由房地产开发企业在领取商品房预售许可证或者新建商品房房地产权属证明时，向备案和登记机构申报。
　　房地产开发企业需要调整其商品房拟销售价格的，可以向备案和登记机构办理网上变更手续。
　　第八条　已在网上公布可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。暂不销售需要预留的商品房，应当在网上公示预留期限。
　　在取得商品房预售许可证前，房地产开发企业不得以预订、预约等方式进行销售活动。
　　第九条　商品房认购协议签订后，双方当事人应当在规定期限内签订商品房预售合同，逾期未签订商品房预售合同的，网上认购协议备案将自动撤销，恢复“可售”标识。因特殊原因需保留备案登记的，当事人应当事先告知备案和登记机构。
　　第十条　商品房销售的当事人双方应当根据网上公布的示范合同文本，协商拟订合同条款。
　　商品房销售合同经当事人双方确认后，由房地产开发企业通过网上操作系统，将合同文本传送至备案和登记机构办理备案和进行房地产登记申请。
　　购房人应当在商品房销售合同文本上输入相关的个人信息，并设置密码。
　　第十一条　备案和登记机构应当即时完成网上传送的商品房销售合同文本的核校，给予合同编号，并通过网上操作系统，发送合同备案证明和房地产登记申请受理书，并同时在商品房的楼盘表内注明该单元(套)商品房已销售。
　　第十二条　房地产开发企业应当打印已取得备案证明的商品房销售合同和房地产登记申请受理书，并与购房人共同在书面合同上签名(盖章)。
　　第十三条　商品房现售的购房人在办理合同网上备案和登记申请后，可以按照规定持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同和其他规定的登记材料申办房地产权证。
　　第十四条　在申请房地产权证前，当事人双方经协商一致，需要变更商品房销售合同条款或解除商品房销售合同的，应当由当事人双方持身份证明、房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同、变更或解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向备案和登记机构办理变更或注销合同备案申请的手续。
　　发生前款情形的，备案和登记机构应当通过网上操作系统，及时在商品房的楼盘表内注明该单元(套)商品房销售合同的变更情况或商品房销售合同已解除。
　　第十五条　备案和登记机构应当建立开发、销售企业的信用档案，定期向社会公布其诚信情况。
　　第十六条　备案和登记机构应当定期汇总、分析和发布新建商品房的交易信息，并提供网上公开查询服务。
　　第十七条　本办法自2005年7月1日施行。


全国人民都被忽悠了——李庄与邓玉娇案的利益分析

龙城飞将


　　全国许多人关心、支持李庄、邓玉娇案，他们不断地从法律规定、法理等各方面为这两个人进行辩护，出人意料的是这两个在全国舆论看来是冤枉的当事人却没有按照人们所预想的路径决定自己的行动，他们选择了人们不认为应当选择的路径。趾高气昂、不可一世的大律师李庄选择了认罪伏法，弄得辩护律师手足无措，另有一些律师却为了他去表演“眨眼睛”的行为艺术。巴东有司判决弱女子邓玉娇防卫过当，以故意伤害他人定罪，当律师免费要为其伸张正义时，她及她的家人选择了辞退律师，不上诉的路径。
　　与此形成对照的是，善良的、主张正义的人们对这两个案件仍不释怀，仍在孜孜不倦地探讨着法律上的正义。
　　真是皇帝不急太监急，人家当事人都这样做了，其他人吃饱饭没事干还关心这两个案件做啥？
李庄与邓玉娇为什么选择人们看来是悖于常理的路径？
　　人们所做的一切，都与其动机有关。中国有句老话，世上没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨。马克思说过，人们所做的一切，都与其利益有关。如果把这两个的利益取向分析清楚了，对他们的选择就不觉得奇怪了。
　　先说李庄，从网上披露的材料来看，若他“顽抗到底”，应当是没有什么理由给他定罪的，至少是难以定罪。正如一些为他而“殉情”去表演行为艺术的律师们所言，“眨眼睛”怎能给一个如日中天的大律师定罪？毕竟他的案子透明度已经很高了，有司即使想做些手脚也不容易。
　　再看邓玉娇案。大家知道，谁也不想担一个被有司判决为“有罪”的名义。如果她上诉，在全国的舆论面前，案子不至于翻不过来，不至于继续定她那个故意伤害又有自首情节，很可能如许多网友的观点一样，会适用刑法第20条第三款，邓玉娇可能会得到为民除害的人民英雄的光荣结局。
　　当公权力和社会舆论介入的时候，人们看到的往往是社会的正义，而且是应然情况下的完美正义和社会的利益，看到的是维护法律的严肃性。但当事人却有自己的小算盘，有他的个人利益。他或她在权衡时一定是将社会的正义、社会的利益也个人实际需要的正义、个人的利益作一番权衡，在依法进行审理和个人利益有冲突时会作个人利益最大化的选择。换句话说，就是两利相权取其重，两害相衡取其轻。
　　所以，李庄认罪伏法背后的利益驱动是什么，我们不得而知。但由李庄的行为我们可以推测出，他一定是有什么更大的问题被有司抓到了狐狸的尾巴，若在伪证案上配合，有司就不揪其大问题。若不配合，就会揪出其更大的问题，他可能面临更重的刑罚。但邓玉娇不上诉的利益驱动已经是十分明显了，地方有司一定在判决之前与她及她的家人做过沟通，承诺给她电视台这份在别人艳羡的工作。设身处地地想一下，如果其他人处在邓玉娇的地位，大部分人会选择这条路径，而为了坚持真理而不要这份工作的选择机率则非常小。
　　所以，从社会的正义与法律的规定方面来看，李庄似乎判不了他的罪，邓玉娇应当是无罪释放而且是英雄，但他们俩人都选择了对自己最有利最实惠的路径。
　　从这个角度是，这两个案件是李庄和邓玉娇忽悠了全国人民。不过，毕竟这是法制的进步，而且，我们也没有理由要求他们俩人为了社会的法治与正义牺牲个人当前的利益。

2010-3-29
作者博客：http://www.yadian.cc/people/6493/
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