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论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富

时间:2024-07-08 11:50:55 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8122
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论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所律师



在媒体报道的诸多购房“黑洞”和“陷井”中,对购房者危害最大的当属所购房屋存在产权过户的法律障碍,购房者支付了房款却得不到所购房屋的所有权。如何确保购房者能够顺利地取得所购房屋的产权,既是购房者迫切关心的问题,也是政府主管部门规范房屋交易应解决的问题,更是律师为当事人购房提供法律服务时应首先考虑的问题。

产权,顾名思义,是指房产的所有权,对购房者来说,产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。购买房屋与购买其他普通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种,其所有权的取得不以是否交付为准,而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以,购房者从维护自身利益的角度出发,在决定是否购买某个特定房屋时,不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权,更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》。如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍,那么,轻则会使购房者陷入不必要的纠纷和诉讼之中,重则可能导致购房者钱房两空,血本无归。

综合分析产权过户中的法律障碍,其来源集中在卖方方面。因为在购房这一买卖合同的法律关系中,买方的主要义务是支付房款,而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析,是排除产权过户法律障碍的关键。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定,要排除商品房产权过户的法律障碍,应关注以下几个方面:

一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。

购买期房的购房者,要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证,该期房才具备了市场准入条件。

购买现房的购房者,要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。

二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况,这些限制卖方处分权的情况包括:

1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋,在查封期间不得转让。

2、 抵押
被抵押用于债的担保的房屋,在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。

3、 共有
产权共有的房屋,未经其他共有人的同意不得转让,并且在同等条件下,其他共有人拥有优先购买权。

4、 出租
被出租的房屋出售的,房屋产权人(即出租人)应提前三个月通知房屋承租人,在同等条件下,房屋承租人拥有优先购买权。

三、 了解拟购房屋所在土地的性质

1、 出让土地

购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地,并且卖方已取得了土地使用证。

2、 划拨土地

若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权,则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前,不得转让。

3、 集体土地

集体土地上的房屋的交易,原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后,才能由开发商开发商品房进行出售。

4、 军队土地

广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区大力发展职业教育的若干规定的通知

广西壮族自治区人民政府


广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区大力发展职业教育的若干规定的通知

桂政发〔2010〕15号


各市、县人民政府,自治区农垦局,自治区人民政府各组成部门、各直属机构:

  现将《广西壮族自治区大力发展职业教育的若干规定》印发给你们,请认真贯彻执行。


                广西壮族自治区人民政府

                二○一○年三月二十八日


广西壮族自治区大力发展职业教育的若干规定



  第一条 为巩固我区职业教育攻坚成果,推进国家民族地区职业教育综合改革试验区建设,增强职业教育服务全区经济社会发展特别是广西北部湾经济区发展的能力,根据《中华人民共和国职业教育法》及有关法律法规的规定,制定本规定。

  第二条 各级人民政府应当加强对职业教育的统一管理,促进职业教育规模、专业设置与社会需求相适应。将职业教育纳入产业发展和经济社会发展规划中,统筹职业院校布局和专业设置,统筹各类职业院校办学资源配置,通过职业教育园区、集团或联盟的方式促进职业教育资源优化组合。

  第三条 各级人民政府应当完善职业教育多元投入机制,增加公共财政对职业教育的投入,开展职业院校办学条件标准化建设,依法通过多种渠道筹集发展职业教育的资金。自治区统一制定职业学校学生人均经费基本标准,职业学校举办者应当按标准足额拨付。

  第四条 各级人民政府应当建立健全政府主导、依靠企业充分发挥行业作用、社会力量积极参与、公办与民办共同发展的多元办学格局。

  第五条 县级人民政府应当统筹协调和综合利用各类职业教育资源,构建县级职业教育体系,加快农村职业教育发展。

  各级人民政府职能部门应当采取措施开展职业教育城乡合作和区域合作,提升农村职业教育发展水平和人才培养质量。

  各级国家税务局、地方税务局执行国家规定的企业参与职业教育的税收优惠政策,调动企业行业参与职业教育的积极性。

  第六条 自治区教育行政部门、人力资源和社会保障行政部门负责制定职业教育师资队伍建设规划,完善职业院校教师资格制度和培养培训制度。

  自治区设立职业教育教师专业技术职务评审、聘任、晋升专项制度。

  第七条 自治区教育行政部门、人力资源和社会保障行政部门应当加强职业教育研究,提高职业教育人才培养质量。改革高等职业教育招生制度,加强中、高职教育的沟通与衔接,实现职业教育体系的贯通。完善职业院校毕业生取得学历和职业资格的“双证书”制度,人力资源和社会保障行政部门定期向社会发布人才需求信息,促进毕业生充分就业、对口就业。

  第八条 各级人民政府对公办中等职业学校全日制正式学籍一、二、三年级在校生中农村家庭经济困难学生和涉农专业学生逐步免除学费(艺术类相关表演专业学生除外)。对在政府职业教育行政管理部门依法批准的民办中等职业学校就读的一、二年级符合免学费政策条件的学生,按照当地同类型同专业公办中等职业学校免除学费标准给予补助。

  第九条 自治区人民政府对发展职业教育成绩优异的市、县和办学特色鲜明的职业院校进行奖励,对基础薄弱但努力发展职业教育且成效明显的市、县和职业院校予以扶持。

  自治区人民政府职能部门应当对职业院校开展办学水平评估,评估结果向社会公布。

  第十条 自治区相关部门制定相应的实施细则。

  本规定自公布之日起实行。





邓小平法制思想与科学发展观

熊晓峰


党的十六届三中全会提出的“坚持以人为本,树立全面、协调、可持续的发展观”,既坚持了马克思主义关于发展的基本观点,又具有鲜明的时代精神,是我们党推进改革开放实践的经验总结,是“三个代表”重要思想的内在要求。在新世纪新阶段,党要承担起推动中国社会进步的历史责任,必须始终紧紧抓住发展这一执政兴国的第一要务,把坚持科学发展观落实到发展先进生产力、发展先进文化、实现最广大人民的根本利益上来,推动社会全面进步,促进人的全面发展。紧紧把握住这一点,就从根本上把握了人民的愿望,把握了社会主义现代化建设的本质,就能使“三个代表”重要思想不断落实,使党的执政地位不断巩固,使强国富民的要求不断得到实现。
邓小平是中国法治建设的伟大的奠基者、英明的开启者和艰辛的推动者。 邓小平关于健全和加强社会主义法制的思想,涉及立法、执法、司法、守法、法律监督、法制教育、法律人才培养等诸多方面,内容极为丰富和深刻。邓小平法制思想坚持从人民的根本利益出发,坚持以人为本,强调可持续发展,坚持了科学的发展观。从这个意义上说,按照邓小平法制思想,实行依法治国就是坚持科学发展观,就是真正坚持立党为公、执政为民。
一、 邓小平法制思想丰富和发展了马克思主义法律观和法制思想
作为邓小平理论的一部分,邓小平的法制思想同样是在总结国际共产主义运动和我国社会主义建设前30年历史经验教训的基础上,又结合当前中国社会发展实际提出来的。它既继承了马克思主义理论的基本原理,同时又具有其独特的内容。
邓小平法制思想是中国化的马克思主义法制思想。它的创造性在于,以马克思主义法制思想为指导,总结我国社会主义法制建设的主要历史经验,回答了在中国条件下,加强社会主义法制,实现依法治国的必由之路。以邓小平为代表的当代中国共产党人以新的视角、新的思想、新的观点,向前大大地发展了马克思主义的法律观。首先,在如何实现从革命法制向建设法制转变的问题上,发展了马克思主义的法律观和法制思想;其次,在如何处理无产阶级政党和无产阶级国家政权的关系上发展了马克思主义的法律观和法制思想;最后,在树立法律的权威问题上发展了马克思主义的法律观和法制思想。
1、邓小平法制思想实现了革命法制向建设法制的转变
改革开放前我国法制的功能主要局限于对敌斗争、惩治犯罪和维护统治的范围,过分地强调法律的制定主要是服务于权力的巩固,把法律仅仅作为实现政治统治的必要工具和手段。“文化大革命”结束以后,邓小平对当代中国国情、历史唯物主义理论和社会主义建设实践作重新认识和深刻反思。他明确地意识到:“多少年来我们吃了一大亏,社会主义改造基本完成了,还是‘以阶级斗争为纲’,忽视发展生产力。”(《邓小平文选》第3卷,第141页。)“按照历史唯物主义的观点来讲,正确的政治领导的成果,归根结底要表现在社会生产力的发展上,人民物质文化生活的改善上。”(《邓小平文选》第2卷,第128页。)为了实现以阶级斗争为纲转向以经济建设为中心这一重大的历史转折,邓小平不仅提出了当代中国的主要任务是发展生产力,而且提出了如何从制度上来保障社会的稳定发展等一系列措施。其中提到:“不要社会主义法制的民主,不要党的领导的民主,不要纪律和秩序的民主,决不是社会主义民主。相反,这只能使我们的国家再一次陷入无政府主义状态,使国家更难民主化,使国家的经济更难发展,使人民生活更难改善。”(《邓小平文选》第2卷,第189页。)因此,邓小平反复强调:在社会主义现代化建设进程中,“一手抓建设,一手抓法制”。 邓小平在强调法律对打击犯罪、维护社会安定的同时,特别重视法律对社会主义经济建设的作用和功能。他指出,国家和企业、企业和企业、企业和个人等等之间的关系,也要用法律的形式来确定;它们之间的矛盾,也有不少要通过法律来解决。法制基本功能理论的及时调整,是我国实现“依法治国”的重要基础和前提条件,尤其是现阶段,对依法建设和发展社会主义市场经济具有重要意义。
2、邓小平法制思想正确处理了党与法的关系。
邓小平同志要求执政党的一切活动必须遵守宪法和法律。中国共产党是我国的执政党,在国家生活中处于领导地位,然而,中国共产党同时也是人民的工具。邓小平同志曾明确指出:“同资产阶级的政党相反,工人阶级的政党不是把人民群众当作自己的工具,而是自觉地认定自己是人民群众在特定的历史时期为完成特定的历史任务的一种工具。它是人民群众的全心全意的服务者,它反映人民群众的利益和意志,并且努力把人民群众组织起来,为自己的利益和意志而斗争。” 他强调“党的领导责任是放在政治原则上,而不是包办,不是遇事干涉,不是党权高于一切。”(《邓小平文选》第一卷,第10~12页。),社会主义法律权威来源于人民的权威,因而作为执政党的中国共产党必须在宪法和法律范围内活动也就顺理成章。党的十一届三中全会以后,邓小平同志多次强调“全党同志和全体干部都要按照宪法、法律、法令办事,学会使用法律武器(包括罚款、重税一类经济武器)同反党反社会主义的势力和各种刑事犯罪分子进行斗争。”(《邓小平文选》第二卷,第371页。) ,要求“全党同志和全体干部都要按照宪法、法律、法令办事”。这一思想被写进了党的十二大通过的党章,规定为“党必须在宪法和法律的范围内活动。”邓小平同志正确地处理了党与法的关系,坚决主张作为执政党的中国共产党必须在宪法和法律的范围内活动。这既是法律权威的必然要求,也是实现法律权威的根本保障。
3、邓小平法制思想强调树立法律的权威。
恩格斯曾经指出:“所有通过革命取得政权的政党或阶级,就其本性说,都要求由革命所创造的新法制基础得到绝对承认,并奉为神圣的东西。”新中国成立至改革开放前,虽然我们也制定了包括1954年宪法在内的一批法律、法规,但由于各方面的原因所致,长时期内,法制不健全,尤其是 “文化大革命”期间法制受到践踏。
邓小平同志在深刻总结历史经验教训的基础上,认识到树立法律权威的重要性,“旧中国留给我们的,封建专制传统比较多,民主法制传统很少。解放以后,我们也没有自觉地、系统地建立保障人民民主权利的各项制度,法制很不完备,也很不受重视。”坚定而明确地提出,要加强法制,要树立法律的极大权威。他指出:“如果一个党、一个国家把希望寄托在一两个人的威望上,并不很健康,那样,只要这个人一有变动就会出现不稳定。”,并一再强调:“为了保障人民民主,必须加强法制。必须使民主制度化、法律化,使这种制度和法律不因领导人的改变而改变, 不因领导人的看法和注意力的改变而改变。”只有这样,才能彻底革除过去长期存在的那种“往往把领导人说的话当做‘法’,不赞成领导人说的话就叫做‘违法’,领导人的话改变了,‘法’也就跟着改变”的典型“人治”弊端,牢固地树立起法律的极大权威,为在中国厉行法治,坚持依法治国,创造必要的前提条件。
二、邓小平法制思想坚持以人为本
1、邓小平法制思想确认和保障人民的权利和自由。
我国是实行社会主义民主的国家,社会主义民主也就是人民民主。人民是国家的主人、社会的主体,应当使人民的权利、自由得到法律的确认和保障,并付诸实践。新中国建立以后,我国第一部宪法虽然确认了人民是国家的主人,确认了人民享有民主、自由的权利,但由于毛泽东同志一直把法律作为政治统治、阶级斗争的工具,“没有自觉、系统地建立保障人民民主权利的各项制度”,因而人民的民主权利不仅没有能够得到有力的保护,反而出现了许多践踏人民民主权利的事件。邓小平同志在总结历史教训的基础上,十分重视对公民宪法权利的保障问题。1980年8月,邓小平同志在提到修改宪法的设想时指出,法律要充分规定公民享有的权利和自由,他说:“要使我们的宪法更加完备、周密、准确,能够切实保障人民真正享有管理国家各级组织和各项企业事业的权力,享有充分的公民权利。”同年12月,邓小平同志在谈到坚决打击各种犯罪活动的必要性时指出,公民的民主权利应该受到法律强有力的保护,“如果不对这类活动进行打击,不但经济调整很难进行,而且人民的民主权利甚至生存权利,都要遇到危害。”现代法治国家,法律必须确定和保障人民作为社会主体的地位,只有这样才能充分发挥他们的自主性、积极性和创造性。如果他们的自主性受到压抑和束缚,那么他们的积极性和创造性就会受到约束和削弱。邓小平同志十分重视通过保障人民的民主权利来调动人民群众的社会主义建设的积极性。1987年3月,邓小平同志在谈到对外开放和对内开放时强调:“搞社会主义现代化建设,没有这两个开放不行。同时,还要使人民有更多的民主权利,特别是要给基层、企业、乡村中的农民和其他居民以更多的自主权……以充分调动人民的积极性。”
2、邓小平法制思想坚持法律面前人人平等。
法律面前人人平等是直接针对封建特权而提出的一项重要的近代法治原则,1954年宪法就已明确地规定了这个原则。在党的十一届三中全会以后,邓小平同志及其共产党人使法律面前人人平等的原则重新得到了确认。邓小平同志在80年《目前的形势和任务中》指出:“我们要在全国坚决实行这些原则:有法必依、违法必究、执法必严,在法律面前人人平等。”他把在法律面前人人平等看成是党和国家在法律领域所要坚决实行的重要原则之一。邓小平同志讲:“我们今天所反对的特权就是政治上、经济上在法律和制度之外的权利。”对于特权现象,邓小平同志十分重视从制度上克服,用法律的手段来解决特权现象,他在1980年就明确指出:“克服特权现象,要解决思想问题,也要解决制度问题。公民在法律和制度面前人人平等,党员在党章和党纪面前人人平等。人人有依法规定的平等权利和义务,谁也不能占便宜,谁也不能犯法。不管谁犯了法,都要由公安机关依法侦查,司法机关依法办理,任何人都不许干扰法律的实施,任何犯了法的人都不能逍遥法外。” (《邓小平文选》第二卷,第331~332页。)邓小平同志强调法律面前人人平等,侧重点是要求各级干部和国家工作人员不得凌驾于法律之上,一切活动不得超出法律规定的范围。1986年,邓小平同志在中央政治局常委会上有针对性地指出:“越是高级干部子弟,越是高级干部,越是名人,他们的违法事件越要抓紧查处,因为这些人影响大,犯罪危害大。抓住典型,处理了,效果也大,表明我们下决心克服一切阻力抓法制建设和精神文明建设。” (《邓小平文选》第三卷,第152页。)他还要求:“高级干部在对待家属子女违法犯罪的问题上必须有坚决、明确、毫不含糊的态度,坚决支持查办部门。”
三、邓小平法制思想坚持可持续发展
1、邓小平法制思想坚持加强法制建设,实现依法治国,维护稳定的社会秩序,实现国家长治久安。
稳定的政治局面与良好的社会秩序,是推进现代化各项事业发展的重要前提。特别是我国目前社会文明转型与体制转轨同步进行,由此引发的社会结构的剧烈变动,社会阶层的迅速分化,以及人们思想观念的激烈变革,都是前所未有,也是世所罕见的。在这样的特殊历史条件下,形成并维持一个稳定的政治局面和社会生活秩序,显得尤为重要。借助于强制的惩戒机制及其巨大的威慑力,法律制度为社会秩序提供了一道最基本的保护屏障。邓小平明确指出:“真正要巩固安定团结,主要地当然还是要依靠积极的、根本的措施,不单要依靠发展经济、发展教育,同时也要依靠完备的法制。经济搞好了,教育搞好了,同时法制完备起来,司法工作完善起来,可以在很大程度上保障整个社会有秩序地前进。”在南方谈话中,在谈到塑造良好的社会风气和社会秩序时,邓小平还特别强调:“还是要靠法制,搞法制靠得住些。”
2、邓小平法制思想坚持提高全民法治意识,增强全民法治观念,促进民主法治建设。
要依法治国,必须提高全民法治意识。邓小平提出,“在党政机关、军队、企业、学校和全体人民中,都必须加强纪律教育和法制教育。……否则我们就决不能建设社会主义,也决不能实现现代化”(《邓小平文选》第二卷,第360页。)。同时 “法制教育要从娃娃开始”。(《邓小平文选》第三卷,第163页。)通过法制教育,既要求公民必须切实履行自己的义务、责任,使越来越多的人不犯法,又要求公民用法律维护自己的合法权益,学会运用法律行使监督权,维护法律的权威。通过对全民法制宣传与法制教育,可以逐步提高全民的法律意识,培养全民的法律感情,增强全民的法治观念,促进民主法治建设,实现依法治国。
3、邓小平法制思想坚持加强法制建设,实行依法治国,推动社会主义精神文明建设,促进社会全面进步。
实行依法治国,实现由“人治”到“法治”的转变,这本身就是社会文明进步的一个极其重要的表现。邓小平指出,中国是一个具有漫长的封建主义历史的国家,“旧中国留给我们的,封建专制传统比较多,民主法制传统很少。解放以后,我们也没有自觉地、系统地建立保障人民民主权利的各项制度,法制很不完备,也很不受重视。”大力加强法制建设,实现依法治国,这是对旧的文化传统的一场深刻的革命,它将推动整个社会文明朝着法治文明这一人类文明的高级形态飞跃。因此,大力加强法制建设,加强法制教育,努力营造法治文明,本身即是我国社会主义精神文明建设的根本任务。这正是邓小平强调“法制教育要从娃娃抓起”的深刻寓意所在。法制建设不仅是社会主义精神文明建设的重要内容,而且也是社会主义精神文明建设的现实途径和重要保障。法律是带有价值判断和道德寓意的行为规范,它不仅直接强制性地规范着人们的行为,而且还会对人们的思想观念产生深刻的影响。通过遵循法律形成良好的懂法、守法的行为习惯,逐步将外在的强制规范,内化为自律的行为准则、价值信念以及道德良知,正是道德观念形成的重要机制。特别是社会转型时期,社会生活的急剧变迁,使得大量传统的道德观念越来越难以适应新的生活环境,社会迫切需要塑造形成新的与社会实际生活相适应的道德观念,因而法律规范不仅可以及时填补传统道德失范留下的社会规范的空白,而且还将为新的道德观念生成提供现实的基础。法律规范对人们行为的调整,是通过其刚性约束机制实现的,这使得法律规范在道德价值观念日趋多元化以致人们感到难以适从的情况下,对人们的行为调整具有思想道德教育难以比拟的普遍有效性。因而在迈向法治文明的进程中,将社会主义的价值准则渗透到法律规范中去,这是社会主义精神文明建设的有效途径。与此同时,作为社会主义精神文明建设重要组成部分的思想道德教育,也只有取得法律制度的有力支持,获得法律秩序的保障,才能真正取得广泛的社会成效。

(作者单位:南昌市司法局)