商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所臧恩富律师

买房是人生的一件大事，对于绝大部分居民来说，买房的花销是其一生中的最大一笔支出项目。签订购房合同后，买房人和卖房的开发商都要受有效的购房合同（即商品房买卖合同）的约束。一旦卖房人存在不法行为或房屋的质量存在问题或者有其他客观原因，往往导致购房人的预期难以实现。在这种情况下，买房人往往会有早知如此还不如不订立购房合同、不买房的好的想法，即产生退房退款的念头。买房人的这种不想受已订立的购房合同的约束，想退房退款的想法从法律的角度讲是要解除购房合同。即那么购房人在什么情况下有权单方面解除购房合同呢？

合同的解除有约定解除和法定解除、单方解除和协议解除之分，我们在这里要研究的是买房人单方有权行使法定解除权的情形。因为如果购房合同的双方当事人能够就购房合同的解除协商一致或者购房合同中对合同的解除的条件已有明文规定，那么买房人想解除购房合同当然是轻而易举的事了，但问题的关键在于现实生活中买房人往往处于弱势地位，很难将有利于自己的解除合同的条款写进购房合同，更难以与卖房的开发商就合同的解除达成一致，所以了解乃至熟悉买房人在什么情况下有权单方行使合同解除权，对于买房人维护自身的合法权益就有着重要的现实意义了。

根据《中华人民共和国合同法》第十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）的规定，买房人在下列十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同：

理由1、不可抗力

因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。

理由2、卖方明示违约

在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。

理由3、先卖后抵押的

商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。

理由4、一房二卖的

商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。

理由5、隐瞒无证售房事实的

卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。

理由6、隐瞒房屋抵押的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。

理由7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。

理由8、房屋主体结构不合格

因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同。

理由9、房屋存在严重质量问题

因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同。

理由10、面积误差比超过3%

卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。

安徽省人民政府


关于印发《安徽省化学危险物品经营许可证管理办法》的通知
省人民政府



现将《安徽省化学危险物品经营许可证管理办法》印发给你们，请遵照执行。

安徽省化学危险物品经营许可证管理办法


第一条 为加强对化学危险物品的安全管理，保障国家财产和人民生命财产安全，根据国务院《化学危险物品安全管理条例》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称化学危险物品，是指中华人民共和国国家标准ＧＢ12268－90《危险货物品名表》中所列的爆炸品、压缩气体和液化气体、易燃液体、易燃固体、自燃物品和遇湿易燃物品、氧化剂和有机过氧化物、毒害品和腐蚀品七大类。
放射性物品、民用爆炸品、兵器工业的火药、炸药、弹药、火工产品和核能物资，按国家有关法律法规规定管理，不适用本办法。
第三条 凡在本省行政区域内从事化学危险物品经营的单位和个人，均须遵守本办法。
第四条 化学危险物品经营实行许可证制度。经营化学危险物品的单位和个人必须领取化学危险物品经营许可证，严禁无证经营化学危险物品。
经营许可证实行一点证，不得一证多点使用。
第五条 省商业厅负责全省化学危险物品经营许可证的发放、管理工作，县级以上商业行政主管部门负责本地区经营许可证的管理工作。各级经委（计经委）、公安、工商、城建、石化、物资、医药、供销等有关部门按照各自职责，对化学危险物品的经营实施安全管理。
第六条 经营化学危险物品必须具备下列条件：
（一）有符合要求的经营场所、仓库和防火、防爆、防毒设施；
（二）有符合要求的运输、装卸工具；
（三）有熟悉专业的技术人员、操作人员；
（四）有相应的安全管理制度。
第七条 申领、发放经营许可证按下列程序办理：
（一）单位申邻的，应填写《化学危险物品经营许可证申请表》，经行政主管部门同意，报县级以上（含县级，下同）商业行政主管部门审查。个人申领的，报县级商业行政主管部门审查。
（二）商业行政主管部门收到申请表和审查意见后应会同公安等有关部门于十日内进行现场审查，并将审查意见报省商业厅。
（三）省商业厅收到审查意见后会同公安等有关部门于十日内进行复查。对符合经营条件的，发给经营许可证。
《化学危险物品经营许可证》由省商业厅统一印制。
第八条 取得经营许可证的单位和个人，凭证到工商行政管理部门办理登记手续，领取营业执照后，方可经营。
无经营许可证的单位和个人，工商行政管理部门不得发给营业执照。
第九条 本办法发布前未领取经营许可证而经营化学危险物品的单位和个人，必须自本办法发布之日起六个月内依照本办法的规定领取经营许可证。逾期未领取的，按无证经营处理。
第十条 经营化学危险物品的单位和个人，必须亮证经营，持证采购。
第十一条 经营单位和个人变更经营地址、企业名称、法定代表人、经营范围和经营方式的，应按本办法第七条的规定办理经营许可证变更手续。然后到工商行政管理部门办理营业执照的变更登记。
第十二条 经营许可证的有效期为三年。期满需要继续经营的，应在期满前三个月提出延期申请。发证机关应于两个月内进行复查，作出准予换证或不予换证的决定。
第十三条 企业取得经营许可证后两年内没有经营化学危险物品的，经营许可证自动失效。
第十四条 禁止转让、买卖、伪造、涂改经营许可证。
第十五条 县级以上商业行政主管部门会同公安、工商等有关部门对本地区的化学危险物品经营安全情况进行监督，定期对化学危险物品经营许可证制度执行情况进行检查。
第十六条 违反本办法的行为按下列规定给予处罚：
（一）无经营许可证擅自经营化学危险物品的，处以两千元以下的罚款，限期补领经营许可证；情节严重，或者拒不领取经营许可证的，吊销营业执照，并可没收非法经营的化学危险物品。
（二）超越经营范围，擅自改变经营方式，或者转让、买卖、伪造、涂改经营许可证的，处以两千元以下的罚款；情节严重的，吊销经营许可证和营业执照，并可没收非法经营的化学危险物品。
前款规定吊销营业执照的处罚由工商行政管理部门实施，其余处罚由商业行政主管部门会同有关部门实施。
第十七条 罚没收入按《安徽省罚款和没收财物管理暂行条例》办理。没收的化学危险物品上缴公安部门。
第十八条 本办法由省商业厅负责解释。
第十九条 本办法自发布之日起施行。




1994年5月9日