谈破产企业的土地使用权
——关于企业破产过程中土地使用权问题的探讨

宋保卫


在企业破产案件的审理过程中，破产企业的土地使用权问题是涉及的主要问题之一。因各破产企业的性质和注册的时间不同，土地使用权的取得方式亦不一致，对破产企业土地使用权的处置也不相同。现将笔者对破产企业土地使用权问题的几点浅显的认识，与大家共同探讨。
一、破产企业土地使用权的概念和法律特征
土地使用权是指按照法律对土地加以利用的权利。破产企业土地使用权是指破产企业依据法律规定业已取得并仍可以有偿或无偿地利用土地产生效益的权利。根据土地管理法规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国有土地和集体所有的土地虽不得侵占、买卖或非法转让，但土地的使用权可依法转让。结合以上企业土地使用权的概念和有关的法律规定，破产企业土地使用权具有以下特征：
１、主体特定。即在清算组处分破产财产以前，土地使用权只属于破产企业。
２、来源合法。破产企业原来赖以生存发展的土地使用全不论是以何种方式取得，都应是根据法律规定拥有土地使用权证。破产企业非法获取的土地使用权，国家应无条件地无偿收回。
３、财产有偿。土地使用权作为破产财产的重要组成部分，其价值在破产企业生存时和破产后均会以不同形式体现出来。
４、程序规范。企业取得土地使用权的程序是经过申请、审核、批准、发证，而要取得破产企业的土地使用权，不仅要遵循企业破产法规定的程序，还必须经过资产评估程序、审核确认程序、成交价和议价程序、土地使用权转移登记等一系列程序。
二、破产企业土地使用权的来源
国家供给土地使用者土地使用权的主要途径有两种，一种是出让，另一种行政划拨。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权以协议、招标、拍卖的方式在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。划拨是指出让、转让以外的其他各种取得土地使用权形式的行为，除拨用原来就属于国有的土地以外，主要是指由国家向农民集体征用一定面积的土地，所有权归国家，使用权划拨给单位或个人，由用地者支付征地费用，以后每年向国家缴纳土地使用税的土地使用形式。受让的土地使用权在一定年限内可以转让、出租、抵押，而行政划拨取得的土地使用权只有规定用途的使用权。综观近几年所审理的企业破产案件，大量的全民所有制企业和集体所有制企业土地使用权的取得，主要来源于行政划拨，小部分才通过出让与支付出让金的方式获取。
三、破产企业土地使用权的处理原则和程序
企业破产法虽然规定了如何处理破产企业的财产，但忽视了破产企业最重要的财产权利──土地使用权的处理问题，有关土地管理法规也未涉及，这对人民法院处理破产企业的土地使用权带来了相当的难度。对此，笔者认为，要处理好破产企业土地使用权问题，有必要遵循以下原则：
(一)合法取得原则
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权可以抵押。有的濒临破产的企业，为了不丧失土地使用权，往往将土地使用权和地上建筑物或其他附着物作抵押，期望凭籍其土地使用权恢复生机。但如果该抵押合同违背国家法律、法规和土地使用权合同的规定，就应认定无效，抵押权人就不能按抵押合同取得土地使用权。因此，要取得破产企业的土地使用权，不仅要按法律规定办理，而且受让的权利主体、转让的形式和转让手续都要合法。
（二）优先取得原则
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。如果破产企业在破产以前，已依法将土地使用权或地上建筑物、其他附着物抵押给抵押权人，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和企业破产法的有关规定，抵押权人有优先受偿权和优先取得权。由于破产企业的土地使用权是破产财产的组成部分，如果以转让等方式处理，首先也必须满足全体债权人的需要。因此所有债权人也享有优先于非债权人的优先取得权。
（三）有偿取得原则
由于我国土地所有权和土地使用权的分离。有些破产企业的土地使用权，是过去无偿或低价取得的。因此，在处理破产企业的土地使用权时，要不要考虑其使用权的取得方式，要不要评估作价问题，常常在审判实践中引起争论。有的主张无偿或低价取得的土地使用权，就不必考虑它的价值，或对其价值忽略不记，处理破产财产只要处分企业的物质形式的货币和实物。尤其在有行政命令的情况下，清算组提交给人民法院的破产企业财产清单，往往对土地使用权的价值未作评估，有的甚至不说明土地使用权的起初情况。但笔者认为，新的权利主体想要拥有破产企业的土地使用权，必须有偿取得。不论破产企业的土地使用权是以何种形式取得，都应当交有评估资质的土地评估机构依法进行评估，然后以评估价为低价，通过公开拍卖的方式，对破产企业的土地使用权进行公开竞买。
（四）国家干预原则
人民法院依法独立行使审判权，这是人民法院的基本审判原则。但在审理企业破产案件时，尤其是在处理破产企业的土地使用权时，由于目前规范这方面的法律、法规不够明确，清算组为让债权人和债务人均能从土地使用权的有偿处分中得到更多的财产收益，往往会忽视国有资产的流失，把本应由国家收取的土地使用权出让金作为破产企业的财产用以清偿，造成国家不必要的损失。这种现象在无偿取得划拨土地使用权的全民企业的破产案件中时有发生。为防止在审理企业破产案件中国有资产流失，当地的市（县）人民政府应依法予以干预。在破产企业土地使用权转让时，应对转让期限限制在使用年限内；如果转让价格明显低于市场的，政府应行使优先购买权。
人民法院依法裁定破产的分配方案，是行使审判权的具体内容。从一定意义上讲，人民法院依法处分破产企业的土地使用权，裁定新的权利主体获取破产企业的土地使用权，是代表土地所有权人──国家行使土地所有权的部分处分权。尽管如此，土地使用权问题毕竟是政府行政管理事务问题，人民法院在审理破产案件时，要想处理好破产企业的土地使用权，仍应当取得当地市（县）人民政府的配合和协助。
那么，人民法院应采取什么程序处分破产企业的土地使用权呢？笔者认为，破产企业的土地使用权，作为破产财产的组成部分，虽有其特殊性，但它与破产企业的其他财产是紧密相连的，因此人民法院首先应遵循企业破产法规定的程序，对破产企业的土地使用权，人民法院可委托法定的土地资产评估机构评估并经资产主管部门认可，然后由清算组对破产企业的土地使用权连同其地上建筑物或其他附着物一并进行协议转让、招标转让或拍卖转让，人民法院同时邀请政府有关部门对转让行为进行监督和协助，最后由人民法院作出破产土地使用权转移给新的权利主体的裁定，新的权利主体在支付获取费用后，凭人民法院的裁定书，按土地管理部门的规定办理有关法律手续。
四、破产企业土地使用权的处理方式
（一）通过出让和支付出让金方式取得土地使用权的处理方式：
1、拍卖转让。这主要是指通过有关部门在社会上公开竞争，有偿转让破产企业土地使用权的一种方式。人民法院可以出具委托书，委托法定机构对破产企业的土地使用权根据其所处的周围环境、条件、发展前途等诸多因素进行综合评估，报出评估价。同时结合政府部门对处理破产企业土地使用权的有关要求，利用叫价方式，把土地使用权转让给出价最高、最符合政府部门规定要求的新的权利主体，拍卖结果经人民法院裁定确认后，新的权利主体凭人民法院的裁定向土地管理部门领取土地使用证，取得破产企业的土地使用权。这种方式更能达到物尽其用，地进其力的社会效果。
2、协议转让。这种方式适用于已对破产企业的地上建筑物或其他附着物进行了抵押的债权人。因为债权人对地上建筑物或者其他附着物进行抵押，在其享有优先受偿权的同时，赖以建设的土地使用权必然会随之转让。因此可以让抵押权人与清算组在已经掌握的综合评估价基础上自由协商定价，双方达成一致意见后签订协议书，协议书提交债权人会议通过后由人民法院作出土地使用权转让的裁定，这样，让抵押权人既实现自身的债权和土地使用权，又根据协议规定，将取得土地使用权的转让费交给清算组，用以清偿破产债务和支付国家或集体应收取的出让金或土地使用权的部分增值，以达到审理企业破产案件的预期目的。
3、招标转让。这种方式主要适用于无抵押的土地使用权的处分，是在全体债权人中采用公平竞价方式进行。由于破产企业的土地使用权是破产财产的组成部分，所以债权人就应享有优于非债权人的优先取得权，因此必须首先满足全体债权人的需求。人民法院宣告企业破产后，清算组根据已经掌握的土地使用权转让的综合评估价，向全体债权人发出载有土地使用权有偿转让的标书，由债权人根据标书发出投标书，然后由清算组选定符合条件的债权人进行决算。决算后的情况交债权人会议讨论通过后，由人民法院裁定破产企业土地使用权的转让，土地使用权的转让费由清算组按规定处理。
（二）无偿划拨取得的土地使用权的处理方式
对于企业无偿划拨取得的土地使用权，政府部门可在无偿收回土地使用权的前提下，将土地使用权的处分权交由人民法院连同地上建筑物或其他附着物一并处理。人民法院根据前面所述的拍卖转让、协议转让、招标转让三种方式对破产企业的土地使用权作出处分。

（作者:山东省东营市垦利县人民法院行政庭副庭长 邮编:257500 电话：0546-2524251）



安徽省亳州市人民政府办公室


亳州市人民政府办公室关于印发亳州市失业保险市级统筹办法的通知

亳政办〔2010〕83号


各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《亳州市失业保险市级统筹办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。



亳州市人民政府办公室

二○一○年十二月二十二日









亳州市失业保险市级统筹办法



第一条 为进一步完善我市社会保障体系，提高失业保险统筹层次，增强失业保险保障功能和抗风险能力，保障失业人员的合法权益，根据国务院《失业保险条例》（国务院令第258号）、《安徽省失业保险规定》（安徽省人民政府令第126号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 失业保险市级统筹所指统筹地区包括市区（含谯城区）、涡阳县、蒙城县、利辛县。

第三条 凡在市级统筹地区内的用人单位及其职工依照本办法参加失业保险。

第四条 失业保险市级统筹坚持属地管理、分级负责、定额调剂、自求平衡的原则，属地政府是第一责任人。

第五条 失业保险费由用人单位和职工个人共同承担。职工本人缴费基数原则上按上年度月平均实发工资核定。实发工资低于全省在岗职工平均工资60%的，按全省平均工资的60%核定缴费基数；用人单位以本单位上一年度单位工资总额为基数缴纳失业保险费。

第六条 用人单位按缴费基数的2%缴纳失业保险费，职工按缴费基数的1%缴纳失业保险费。职工个人应缴纳的失业保险费由用人单位代扣代缴。

第七条 财政拨款事业单位应缴纳的失业保险费中单位缴费部分由同级财政纳入预算。

第八条 用人单位和个人缴纳的失业保险费税前列支，不得减免。

第九条 单位和个人依法参加失业保险并按规定缴纳失业保险费。缴费满1年以上，非因本人意愿终止、解除劳动关系，已办理失业登记并有求职愿望的失业人员可申请领取失业保险金。

第十条 失业保险金按失业人员失业前单位和本人累计缴费年限（含视同缴费年限）发放。失业人员失业前用人单位和本人累计缴费满1年不足5年的，领取失业保险金的期限最长为12个月；累计缴费满5年不足10年的，领取失业保险金的期限最长为18个月；累计缴费10年以上的，领取失业保险金的期限最长为24个月。重新就业后再次失业的，缴费时间重新计算，领取失业保险金的期限与前次失业应当领取而尚未领取的失业保险金的期限合并计算，最长不超过24个月。

第十一条 实行市级统筹后，失业保险金按市区最低工资标准的65%确定，失业保险金标准随市区最低工资标准调整，全市统一标准。

第十二条 失业人员在领取失业保险金期间，按规定享受医疗补助、丧葬补助和抚恤金等失业保险待遇，免费享受职业技能培训和职业介绍。

第十三条 实行市级统筹后，失业保险经办机构应按规定建立失业保险个人缴费记录，办理失业登记，对符合条件的失业人员的失业保险金应按时足额发放。

第十四条 用人单位及其职工、失业人员在本市范围内跨县、区转移的，只变更失业保险关系，不转移失险保险金。

第十五条 谯城区参保事业单位和职工个人缴纳的失业保险基金按季划转到市财政失业保险基金专户，市区和各县按当年失业保险预算收入数额的30%计提市级统筹调剂金，按季度上解。失业保险市级统筹调剂金实行单独建账，单独管理。

第十六条 实行市级统筹后，失业保险工作纳入各级政府目标责任制管理。各地失业保险基金当年支付出现缺口时，使用本地结余基金支付；支付后仍有缺口的，由市级统筹调剂金定额调剂。市级统筹调剂金的调剂与完成失业保险扩面征缴计划、财政拨款事业单位缴费部分纳入财政预算、上解统筹调剂金、基金管理等情况挂钩，最高调剂金额不超过当年上解市级统筹调剂金的200%；调剂后仍有缺口的，由当地政府筹集资金解决。

失业保险市级统筹调剂金使用办法由市人力资源和社会保障局会同市财政局另行制定。

第十七条 实行市级统筹前失业保险历年结余基金，谯城区全部划转到市财政失业保险基金专户，各县仍由当地管理。

第十八条 各地要进一步规范用人单位的裁员行为。全市境内用人单位要按照《劳动合同法》的规定建立裁员报告制度。通过实施积极的失业预防、调节和控制，保持就业形势稳定。

第十九条 失业保险基金是保证失业人员失业期间基本生活费用的专项资金，实行收支“两条线管理”，专款专用，任何部门、单位和个人不得挤占挪用。

第二十条 人力资源和社会保障部门及其经办机构负责失业保险政策制定、预决算编制、单位参保、待遇发放和失业保险稽核等工作。

财政部门负责失业保险基金管理，失业保险基金收支预算的审批及复核，确保失业保险基金及时拨付，基金安全运行。

地税部门负责失业保险费征收管理。

监察部门、审计部门负责失业保险基金监督检查。

第二十一条 实行市级统筹前失业保险的遗留问题，按照“谁管理谁负责”的原则，由当地政府研究解决。

第二十二条 本办法未涉及的其他问题，按《失业保险条例》（国务院令第258号）、《社会保险费征缴暂行条例》（国务院令第259号）、《安徽省失业保险规定》（安徽省人民政府令第126号）及有关政策规定执行。在执行过程中，如遇国家、省政策调整，按调整后政策执行。

第二十三条 本办法由亳州市人力资源和社会保障局负责解释。

第二十四条 本办法自2011年1月1日起施行。